国家税务总局关于免征军队武警部队政法机关所办企业脱钩移交过程中所涉契税的批复
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国家税务总局关于免征军队武警部队政法机关所办企业脱钩移交过程中所涉契税的批复
国家税务总局关于免征军队武警部队政法机关所办企业脱钩移交过程中所涉契税的批复
国家税务总局
广东省财政厅：
你厅《关于军队武警部队政法机关所属企业与之脱钩时发生的房地产权属转移可否免征契税的请示》（粤财农〔2000〕77号）收悉。现批复如下：
中共中央、国务院、中央军委批准的《军队、武警部队不再从事经商活动的实施方案》（中办发〔1998〕24号）和《政法机关不再从事经商活动的实施方案》（中办发〔1998〕25号）中明确规定：军队、武警部队和政法机关所办并移交地方的企业，其资产实行无偿划转。
为贯彻党中央、国务院和中央军委的指示精神，对军队、武警部队和政法机关所办企业脱钩移交过程中所涉及的契税予以免征。
2000年6月19日
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2011年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（下称《婚姻法司法解释（三）》）第五条规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。”本文从法律、道德等角度对该规定进行规范性、合理性、实践性等方面的探讨。
规范性探析
１.收益与孳息之概念适用及其相互关系的规范性 （１）收益的概念。所谓收益，简而言之即生产上或商业上的收入，或者是获得利益与好处。从历史上看，收益概念最早出现在经济学中，一般定义为“在期末、期初保持同等富裕程度的前提下，一个人可以在该时期消费的最大金额。”（２）孳息的概念。孳息又分为天然孳息和法定孳息。天然孳息，是指物依照自然规律而产生的出产物或收获物；法定孳息，是原物参与到租赁、投资等民事法律关系中，依法获得的报酬，通常表现为租金、红利和利息。（3）收益与孳息的区别与联系。收益实为孽息的上位概念，收益包括孳息但远远超出孳息之范围。
２.增值与自然增值之选择适用的规范性 从广义上理解，只要是物或权利所产生的价值增长都能划入“增值”之范畴，当然也应包括“收益”和“孳息”。但这不免导致法条中各个概念之间的混淆或者交叉，难以保证法律适用的准确性与规范性。故《婚姻法司法解释（三）》采用“增值”之狭义理解，并对增值所包含的“主动增值”与“自然增值”进行了划分，以夫妻一方个人财产在婚姻存续期间增值所基于的主观的主动性行为或客观的被动性原因为标准。因此，《婚姻法司法解释（三）》以“收益”、“孳息”、“自然增值”等规范性概念，较为准确地划分了夫妻一方个人财产在婚姻存续期间的范围与成分，明确了孳息和自然增值的个人财产属性，便于理解、区分与适用。
合理性探析
夫妻共同财产制系我国婚姻家庭法律制度之基本形态与一般原则，其立法的价值取向侧重于维护婚姻家庭共同生活。而《婚姻法司法解释（三）》第五条的规定使我国婚姻家庭财产方面的法律法规形成了一般原则加例外规定的模式。
１.夫妻财产制度的市场因素合理性 从婚姻缔结之前来看，夫妻一方在婚前拥有的私人财产，从数量、规模、地域以及类型来看，都有所增长，如何在以维护双方感情为先的前提下，进一步保障私人财产安全，具有现实的重要意义，必须辅以更为科学完整的夫妻财产制度。从婚姻存续期间来看，随着夫妻一方个人婚前财产的增多，其婚姻存续期间所带来的收益数量、类型以及获取的方式也日益增长与变化，仅依靠简单的夫妻共同财产制并不足以同时维护好家庭与夫妻个人、夫妻个人之间，以及家庭与社会之间的关系。从婚姻发展状况来看，婚姻家庭因感情因素而走向离婚的情况越来越普遍。因此，法律制度也必须适当地保障离婚中夫妻双方各自的独立人格和经济地位，在一定程度上减少离婚给社会带来的不稳定因素。
２.夫妻财产制度的法律体系合理性 从一般原则来看，婚姻法本身对此存在规定上的缺失。2001年新修订的婚姻法，仅在第十七条规定了夫妻双方在婚姻存续期间获得财产中属于夫妻共同财产的认定标准，在第十八条规定了属于夫妻一方个人财产的认定标准，但未能就夫妻一方个人财产在婚后的变化情况加以规范。
物权法、合同法也只在一般原则认定上进行了相关规定。物权法第一百一十六条对“孳息”做了原则性规定：“天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，从其约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。”合同法第一百六十三条亦有关于“孳息”之规定“标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。”
可以看出，原有相关法律规定仅对“孳息”有“认定为个人财产”的一般原则性规定，存在不完整、不明确、例举缺乏必要周延性等问题。
实践性探析
《婚姻法司法解释（三）》第五条之加入，使得我国婚姻家庭方面的法律法规形成了一般原则加例外规定的模式，这里仅就几类可能被忽视之问题与权益予以考量。
１.“夫妻一方个人财产”界定之时间结点问题 《婚姻法司法解释（三）》在对“夫妻一方个人财产”做出规定时，并未就个人财产的取得时间予以明确界定，而时间结点因素对于夫妻财产属性的判断又显得尤为重要，势必造成实践中“婚前”或“婚后”之判断产生争议。类似“条文规定对‘夫妻一方个人财产’并未局限在‘婚前’，故对夫妻在婚姻存续期间所得且应归属于一方个人财产在婚后所产生的收益如何确定归属，亦适用本条规定”的理解虽有其一定的合理性，但仍有值得研究之处：首先，从条文本身的理解来看，如将婚后获得的个人财产亦解释包括其中，条文又何以再定义“婚后产生的收益”。其次，从我国婚姻家庭法律规定的基础来看，系夫妻共同财产制，在此原则性框架下，若夫妻婚姻存续期间之部分所得依照法律条文之规定直接解释或理解为“夫妻一方个人财产”，略显不妥。再者，从已有法律规定来看，所谓婚姻存续期间可能获得的一方个人财产，极有可能包括一方因身体受到伤害获得的医疗赔费、残疾人生活补助等费用，遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产，以及一方专用的生活用品等，此类财产所获之收益再重新归入夫妻共同财产，有违法益保护的初衷与社会普遍的道德观念。
２.“孳息”的无差别处理方式问题 依照《婚姻法司法解释（三）》第五条之规定，孳息被一律排除在共同财产之外。然而，一方面，依照婚姻法及其相关司法解释，直接投资收益和间接投资收益属于夫妻共同财产。投资收益即货币、实物或其他类型资源投入经营而获取的经营性利润，其中，间接投资收益即是与经营行为本身无直接关联的红利、利息等。可见，投资收益与孳息均有重合或交叉，易导致实践中的困难。另一方面，物权法第一百一十六条对孳息归属的规定中，区分天然孳息和法定孳息，并充分考虑了非所有权人占有的目的和当事人自身的意愿，因此，可进一步分不同情形对孳息归属作出认定。
３.夫妻一方个人财产所有权方“主动增值”行为的保护问题 夫妻一方个人财产在婚姻存续期间的自然增值，是指该增值的发生原因是因通货膨胀或市场行情的变化而致，与夫妻一方或双方是否为该财产投入物资、劳动、投资或管理等无关，这在美国法上称为“被动增值”，其应属于个人财产。反之，如果物或权利价格的提升是人为原因产生的，则不属自然增值，美国法上称之为“主动增值”。依照美国法之观念来看，主动增值的财产视为婚姻财产，并在离婚时予以公平分割。如此而言，《婚姻法司法解释（三）》将个人财产婚后自然增值排除在夫妻共同财产之外，而将有夫妻人为投入的财产增值作为共同财产是合适的，也符合我国夫妻共同财产制的基础。但是，实践中，若财产所有权方在婚姻存续期间的人为投入，特别是劳动、努力或管理等非物质类的投入，成为个人财产增值的主要动因，则该增值部分可规定为属其个人所有。
（作者单位：上海市闵行区人民法院）
广东省广州市国土局 房地产管理
广州市农村房屋租赁管理若干规定
广州市国土局 房地产管理局
第一条 为加强本市农村房屋租赁管理，根据《广州市房屋租赁管理办法》（以下简称：《房屋租赁管理办法》）有关规定，制定本规定。
第二条 本规定适用于本市辖区范围内农村房屋租赁的管理。
本规定所称农村房屋租赁是指在农村集体所有制土地上建设的村、镇集体所有或农民私有的房屋所有人作为出租人将其房屋出租或提供他人用于居住、生产、经营、仓储等，由承租人向出租人支付约定租金的行为。
第三条 广州市国土局、房地产管理局是本市农村房屋租赁管理的行政主管部门。
市、区房地产租赁管理机构负责其管辖内农村房屋租赁管理和本规定的实施。
第四条 农村房屋租赁双方当事人应当遵守国家、省、市房屋租赁管理及治安管理法律、法规及规章的规定。
第五条 农村房屋出租必须符合以下条件：
（一）有以下房地产证件或产权资料之一：
1．房地产证；
2．《农村居民住宅建设用地批准书》、房屋报建的批复文件和图纸；
3．其他有效产权证明。
（二）符合居住安全标准；
（三）出租作非住宅（商店或公共场所）使用的，须经房屋安全鉴定符合安全标准；
（四）与生产或储存爆炸性、易燃性、放射性、毒害性、腐蚀性物品的厂、库、站安全间距，应符合国家有关安全、防火管理规定。
第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）违法用地和违章建筑的；
（二）权属不清或不具有合法的房地产权属证明的；
（三）不符合居住、使用安全标准的；
（四）拆迁人与被拆迁人已签订产权补偿协议的；
（五）有关法律、法规、规章禁止出租的其他情形。
第七条 农村的出租房屋应是村、镇集体所有或农民私人所有的房屋。
农村房屋委托他人代为出租的，应当出具房屋所有人的合法委托证明。
第八条 农村房屋租赁，当事人应当签订市房地产主管部门统一印制的租赁合同。当事人对合同文本条款的内容需作补充的，须符合《房屋租赁管理办法》的规定。
租赁期间，因国家建设需要征用拆迁该出租房屋时，其补偿安置依照《广州市土地管理规定》办理。
第九条 农村房屋租赁实行登记制度，未经房屋所在地的房地产租赁管理机构登记的租赁行为，不受法律保护。
农村房屋出租用于城市房屋拆迁临时安置用房的，由市房地产租赁管理机构负责租赁登记和管理，其他房屋由房屋所在区租赁管理机构负责租赁登记和管理。
第十条 当事人申请房屋租赁登记须提交下列文件：
（一）房屋租赁申请书；
（二）本规定第五条第一款所列房地产证件或产权资料之一；
（三）租赁合同；
（四）租赁双方的身份证或合法资格证明。
第十一条 农村住宅用房和非住宅用房租金，按照《房屋租赁管理办法》的有关规定执行。
第十二条 房地产租赁管理机构办理农村房屋租赁登记的程序，按《房屋租赁管理办法》及其《实施细则》的有关规定办理。
第十三条 出租人须遵守以下规定：
（一）出租给非本市常住户口人员居住、使用的，应按《广州市区暂住人员租赁房屋治安管理规定》的有关规定，向所在地公安机关申领《出租房屋治安管理许可证》；
（二）发现承租人有违法犯罪行为或者有违法犯罪嫌疑的，应当予以制止并及时报告公安机关；
（三）对出租的房屋、附属设施、设备进行定期安全检查、维修，确保承租人住、用安全；
（四）禁止将房屋出租给无合法有效证件的单位或人员及违反国家、省、市有关计划生育规定的人员；
（五）房屋终止出租或变更承租人的，应及时到经管的房地产租赁管理机构和所在地的公安机关办理注销或变更手续；
（六）依法缴纳有关税费；
（七）《房屋租赁管理办法》中其他的规定。
农村房屋所有人委托他人出租房屋的，受托人应承担相应责任。
第十四条 承租人应遵守以下规定：
（一）按照租赁合同约定的期限和金额向出租人交付租金；
（二）按照租赁合同约定的用途合理使用房屋、附属设施和设备，未经出租人书面同意，不得对房屋进行拆建、改建或者装修；
（三）凡承租的房屋作工厂、仓库、商店、办公和经营特种行业者，需按规定经有关部门审核批准后，方可生产或经营；
（四）提前解除或终止合同后，承租人系外来人员的，应及时到所在地公安机关办理变更或注销暂住户口手续；
（五）《房屋租赁管理办法》中其他的规定。
第十五条 县级市参照执行《房屋租赁管理办法》的，本规定可同时参照执行。
第十六条 本规定由广州市国土局房地产管理局负责解释。
1997年4月21日
规范性探析
１.收益与孳息之概念适用及其相互关系的规范性 （１）收益的概念。所谓收益，简而言之即生产上或商业上的收入，或者是获得利益与好处。从历史上看，收益概念最早出现在经济学中，一般定义为“在期末、期初保持同等富裕程度的前提下，一个人可以在该时期消费的最大金额。”（２）孳息的概念。孳息又分为天然孳息和法定孳息。天然孳息，是指物依照自然规律而产生的出产物或收获物；法定孳息，是原物参与到租赁、投资等民事法律关系中，依法获得的报酬，通常表现为租金、红利和利息。（3）收益与孳息的区别与联系。收益实为孽息的上位概念，收益包括孳息但远远超出孳息之范围。
２.增值与自然增值之选择适用的规范性 从广义上理解，只要是物或权利所产生的价值增长都能划入“增值”之范畴，当然也应包括“收益”和“孳息”。但这不免导致法条中各个概念之间的混淆或者交叉，难以保证法律适用的准确性与规范性。故《婚姻法司法解释（三）》采用“增值”之狭义理解，并对增值所包含的“主动增值”与“自然增值”进行了划分，以夫妻一方个人财产在婚姻存续期间增值所基于的主观的主动性行为或客观的被动性原因为标准。因此，《婚姻法司法解释（三）》以“收益”、“孳息”、“自然增值”等规范性概念，较为准确地划分了夫妻一方个人财产在婚姻存续期间的范围与成分，明确了孳息和自然增值的个人财产属性，便于理解、区分与适用。
合理性探析
夫妻共同财产制系我国婚姻家庭法律制度之基本形态与一般原则，其立法的价值取向侧重于维护婚姻家庭共同生活。而《婚姻法司法解释（三）》第五条的规定使我国婚姻家庭财产方面的法律法规形成了一般原则加例外规定的模式。
１.夫妻财产制度的市场因素合理性 从婚姻缔结之前来看，夫妻一方在婚前拥有的私人财产，从数量、规模、地域以及类型来看，都有所增长，如何在以维护双方感情为先的前提下，进一步保障私人财产安全，具有现实的重要意义，必须辅以更为科学完整的夫妻财产制度。从婚姻存续期间来看，随着夫妻一方个人婚前财产的增多，其婚姻存续期间所带来的收益数量、类型以及获取的方式也日益增长与变化，仅依靠简单的夫妻共同财产制并不足以同时维护好家庭与夫妻个人、夫妻个人之间，以及家庭与社会之间的关系。从婚姻发展状况来看，婚姻家庭因感情因素而走向离婚的情况越来越普遍。因此，法律制度也必须适当地保障离婚中夫妻双方各自的独立人格和经济地位，在一定程度上减少离婚给社会带来的不稳定因素。
２.夫妻财产制度的法律体系合理性 从一般原则来看，婚姻法本身对此存在规定上的缺失。2001年新修订的婚姻法，仅在第十七条规定了夫妻双方在婚姻存续期间获得财产中属于夫妻共同财产的认定标准，在第十八条规定了属于夫妻一方个人财产的认定标准，但未能就夫妻一方个人财产在婚后的变化情况加以规范。
物权法、合同法也只在一般原则认定上进行了相关规定。物权法第一百一十六条对“孳息”做了原则性规定：“天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，从其约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。”合同法第一百六十三条亦有关于“孳息”之规定“标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。”
可以看出，原有相关法律规定仅对“孳息”有“认定为个人财产”的一般原则性规定，存在不完整、不明确、例举缺乏必要周延性等问题。
实践性探析
《婚姻法司法解释（三）》第五条之加入，使得我国婚姻家庭方面的法律法规形成了一般原则加例外规定的模式，这里仅就几类可能被忽视之问题与权益予以考量。
１.“夫妻一方个人财产”界定之时间结点问题 《婚姻法司法解释（三）》在对“夫妻一方个人财产”做出规定时，并未就个人财产的取得时间予以明确界定，而时间结点因素对于夫妻财产属性的判断又显得尤为重要，势必造成实践中“婚前”或“婚后”之判断产生争议。类似“条文规定对‘夫妻一方个人财产’并未局限在‘婚前’，故对夫妻在婚姻存续期间所得且应归属于一方个人财产在婚后所产生的收益如何确定归属，亦适用本条规定”的理解虽有其一定的合理性，但仍有值得研究之处：首先，从条文本身的理解来看，如将婚后获得的个人财产亦解释包括其中，条文又何以再定义“婚后产生的收益”。其次，从我国婚姻家庭法律规定的基础来看，系夫妻共同财产制，在此原则性框架下，若夫妻婚姻存续期间之部分所得依照法律条文之规定直接解释或理解为“夫妻一方个人财产”，略显不妥。再者，从已有法律规定来看，所谓婚姻存续期间可能获得的一方个人财产，极有可能包括一方因身体受到伤害获得的医疗赔费、残疾人生活补助等费用，遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产，以及一方专用的生活用品等，此类财产所获之收益再重新归入夫妻共同财产，有违法益保护的初衷与社会普遍的道德观念。
２.“孳息”的无差别处理方式问题 依照《婚姻法司法解释（三）》第五条之规定，孳息被一律排除在共同财产之外。然而，一方面，依照婚姻法及其相关司法解释，直接投资收益和间接投资收益属于夫妻共同财产。投资收益即货币、实物或其他类型资源投入经营而获取的经营性利润，其中，间接投资收益即是与经营行为本身无直接关联的红利、利息等。可见，投资收益与孳息均有重合或交叉，易导致实践中的困难。另一方面，物权法第一百一十六条对孳息归属的规定中，区分天然孳息和法定孳息，并充分考虑了非所有权人占有的目的和当事人自身的意愿，因此，可进一步分不同情形对孳息归属作出认定。
３.夫妻一方个人财产所有权方“主动增值”行为的保护问题 夫妻一方个人财产在婚姻存续期间的自然增值，是指该增值的发生原因是因通货膨胀或市场行情的变化而致，与夫妻一方或双方是否为该财产投入物资、劳动、投资或管理等无关，这在美国法上称为“被动增值”，其应属于个人财产。反之，如果物或权利价格的提升是人为原因产生的，则不属自然增值，美国法上称之为“主动增值”。依照美国法之观念来看，主动增值的财产视为婚姻财产，并在离婚时予以公平分割。如此而言，《婚姻法司法解释（三）》将个人财产婚后自然增值排除在夫妻共同财产之外，而将有夫妻人为投入的财产增值作为共同财产是合适的，也符合我国夫妻共同财产制的基础。但是，实践中，若财产所有权方在婚姻存续期间的人为投入，特别是劳动、努力或管理等非物质类的投入，成为个人财产增值的主要动因，则该增值部分可规定为属其个人所有。
（作者单位：上海市闵行区人民法院）
广州市农村房屋租赁管理若干规定
广州市农村房屋租赁管理若干规定
广州市国土局 房地产管理局
第一条 为加强本市农村房屋租赁管理，根据《广州市房屋租赁管理办法》（以下简称：《房屋租赁管理办法》）有关规定，制定本规定。
第二条 本规定适用于本市辖区范围内农村房屋租赁的管理。
本规定所称农村房屋租赁是指在农村集体所有制土地上建设的村、镇集体所有或农民私有的房屋所有人作为出租人将其房屋出租或提供他人用于居住、生产、经营、仓储等，由承租人向出租人支付约定租金的行为。
第三条 广州市国土局、房地产管理局是本市农村房屋租赁管理的行政主管部门。
市、区房地产租赁管理机构负责其管辖内农村房屋租赁管理和本规定的实施。
第四条 农村房屋租赁双方当事人应当遵守国家、省、市房屋租赁管理及治安管理法律、法规及规章的规定。
第五条 农村房屋出租必须符合以下条件：
（一）有以下房地产证件或产权资料之一：
1．房地产证；
2．《农村居民住宅建设用地批准书》、房屋报建的批复文件和图纸；
3．其他有效产权证明。
（二）符合居住安全标准；
（三）出租作非住宅（商店或公共场所）使用的，须经房屋安全鉴定符合安全标准；
（四）与生产或储存爆炸性、易燃性、放射性、毒害性、腐蚀性物品的厂、库、站安全间距，应符合国家有关安全、防火管理规定。
第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）违法用地和违章建筑的；
（二）权属不清或不具有合法的房地产权属证明的；
（三）不符合居住、使用安全标准的；
（四）拆迁人与被拆迁人已签订产权补偿协议的；
（五）有关法律、法规、规章禁止出租的其他情形。
第七条 农村的出租房屋应是村、镇集体所有或农民私人所有的房屋。
农村房屋委托他人代为出租的，应当出具房屋所有人的合法委托证明。
第八条 农村房屋租赁，当事人应当签订市房地产主管部门统一印制的租赁合同。当事人对合同文本条款的内容需作补充的，须符合《房屋租赁管理办法》的规定。
租赁期间，因国家建设需要征用拆迁该出租房屋时，其补偿安置依照《广州市土地管理规定》办理。
第九条 农村房屋租赁实行登记制度，未经房屋所在地的房地产租赁管理机构登记的租赁行为，不受法律保护。
农村房屋出租用于城市房屋拆迁临时安置用房的，由市房地产租赁管理机构负责租赁登记和管理，其他房屋由房屋所在区租赁管理机构负责租赁登记和管理。
第十条 当事人申请房屋租赁登记须提交下列文件：
（一）房屋租赁申请书；
（二）本规定第五条第一款所列房地产证件或产权资料之一；
（三）租赁合同；
（四）租赁双方的身份证或合法资格证明。
第十一条 农村住宅用房和非住宅用房租金，按照《房屋租赁管理办法》的有关规定执行。
第十二条 房地产租赁管理机构办理农村房屋租赁登记的程序，按《房屋租赁管理办法》及其《实施细则》的有关规定办理。
第十三条 出租人须遵守以下规定：
（一）出租给非本市常住户口人员居住、使用的，应按《广州市区暂住人员租赁房屋治安管理规定》的有关规定，向所在地公安机关申领《出租房屋治安管理许可证》；
（二）发现承租人有违法犯罪行为或者有违法犯罪嫌疑的，应当予以制止并及时报告公安机关；
（三）对出租的房屋、附属设施、设备进行定期安全检查、维修，确保承租人住、用安全；
（四）禁止将房屋出租给无合法有效证件的单位或人员及违反国家、省、市有关计划生育规定的人员；
（五）房屋终止出租或变更承租人的，应及时到经管的房地产租赁管理机构和所在地的公安机关办理注销或变更手续；
（六）依法缴纳有关税费；
（七）《房屋租赁管理办法》中其他的规定。
农村房屋所有人委托他人出租房屋的，受托人应承担相应责任。
第十四条 承租人应遵守以下规定：
（一）按照租赁合同约定的期限和金额向出租人交付租金；
（二）按照租赁合同约定的用途合理使用房屋、附属设施和设备，未经出租人书面同意，不得对房屋进行拆建、改建或者装修；
（三）凡承租的房屋作工厂、仓库、商店、办公和经营特种行业者，需按规定经有关部门审核批准后，方可生产或经营；
（四）提前解除或终止合同后，承租人系外来人员的，应及时到所在地公安机关办理变更或注销暂住户口手续；
（五）《房屋租赁管理办法》中其他的规定。
第十五条 县级市参照执行《房屋租赁管理办法》的，本规定可同时参照执行。
第十六条 本规定由广州市国土局房地产管理局负责解释。
1997年4月21日
